撫順市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)撫順市

早期（2005 -2009年）棚改小區(qū)維修改造工程

和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制實(shí)施方案的通知

撫政辦發(fā)〔2018〕93號

各縣、區(qū)人民政府，撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《撫順市早期（2005-2009年）棚改小區(qū)維修改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

撫順市人民政府辦公廳

2018年10月17日

（此件公開發(fā)布）

撫順市早期（2005 -2009年）棚改小區(qū)維修

改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制實(shí)施方案

為切實(shí)做好我市早期棚改小區(qū)維修改造和后續(xù)物業(yè)管理工作，滿足棚改居民對美好生活的向往，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

全面貫徹黨的十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府關(guān)于早期棚改小區(qū)相關(guān)工作會議精神，以保障和改善民生為宗旨，堅(jiān)持以人為本，滿足棚改居民基本生活需求，全面啟動我市早期棚改小區(qū)維修改造工程，進(jìn)一步提升棚改居民的生活質(zhì)量，為建設(shè)創(chuàng)新、活力、美麗、文明撫順夯實(shí)基礎(chǔ)。

二、基本原則

堅(jiān)持“權(quán)屬明晰、自行籌資、自行改造”以及“權(quán)屬不清、政府出資、接方改造、后續(xù)接管”的原則，采取“共謀、共治、共建、共享、共評”的理念，引導(dǎo)早期棚改小區(qū)居民和屬地企業(yè)廣泛參與，補(bǔ)齊居民基本生活短板，共同完成小區(qū)配套設(shè)施和環(huán)境維修改造工程，構(gòu)建棚改小區(qū)社會綜合治理新格局。

三、工作目標(biāo)

緊緊圍繞省政府確定的“兩個(gè)不低于”目標(biāo)和進(jìn)度要求，即維修改造后的棚改小區(qū)房屋不低于全市普通住宅小區(qū)平均水平、棚改小區(qū)物業(yè)管理水平不低于全市物業(yè)管理平均水平，計(jì)劃利用兩年的時(shí)間，集中投資修繕25個(gè)早期棚改小區(qū)，解決早期棚改小區(qū)集中維修改造的后續(xù)維養(yǎng)問題，并納入到我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的日常管理范疇。

四、重點(diǎn)任務(wù)和工作職責(zé)

完成早期棚改小區(qū)紅線內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目、紅線外“三供”等專業(yè)維修改造項(xiàng)目，做到路要平整，水要暢通，燈要明亮，綠要美觀，線要規(guī)整，車要有序。確保棚改小區(qū)房屋維修改造達(dá)到普通居民房屋的平均水平，具備物業(yè)接管的基礎(chǔ)條件。依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》，與全市早期棚改小區(qū)維修改造同步，理順和規(guī)范物業(yè)管理體制，制定和落實(shí)相關(guān)政策，逐步建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制。

重點(diǎn)任務(wù)一：實(shí)施早期棚改小區(qū)維修改造工程。

（一）市政府工作職責(zé)。

1. 編制維修改造工程可研和施工設(shè)計(jì)文件。邀請棚改社區(qū)和居民代表參加，在廣泛宣傳和入戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)解決進(jìn)戶門、下水管線、下水井、黑色路面、停車場、步道磚、臺階、欄桿、擋土墻、路燈照明、供水管線、供暖管線、供氣管線、配電設(shè)施等影響居民生活的問題，確定全市早期棚改小區(qū)維修改造工程內(nèi)容，完成改造工程可行性研究報(bào)告和工程設(shè)計(jì)。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

2. 簽訂維修改造協(xié)議。確定市城建公司為改造后的物業(yè)接管單位和維修改造工程的實(shí)施主體。從建立物業(yè)管理長效機(jī)制入手，按照先移交接管后維修改造的原則，市住建委代表市政府，組織各城區(qū)政府、城建公司簽訂維修改造和相關(guān)物業(yè)委托管理協(xié)議，明確各方在實(shí)施維修改造和建立物業(yè)管理長效機(jī)制工作中各方的主體責(zé)任。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

3. 協(xié)調(diào)各部門配合實(shí)施改造工程。做好施工前可研報(bào)告、工程設(shè)計(jì)、造價(jià)評審、工程招標(biāo)和施工管理等工作，安全有序、保質(zhì)保量、按期完成維修改造任務(wù)。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

4. 維修改造過程中的政策、工程、民生等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

5. 協(xié)調(diào)、接待、督辦維修改造工程中居民、企業(yè)的信訪事宜。（牽頭部門：市信訪局）

6. 監(jiān)督指導(dǎo)城區(qū)政府做好維修改造項(xiàng)目中違章建筑的拆除工作，確保后續(xù)工程順利實(shí)施。（牽頭部門：市城管局）

7. 落實(shí)維修改造工程的資金籌措和撥付管理，明確資金使用范圍、撥付原則。（牽頭部門：市財(cái)政局）

8. 落實(shí)國家發(fā)改委的專項(xiàng)配套公用設(shè)施維修改造資金和項(xiàng)目管理。（牽頭部門：市發(fā)展改革委）

（二）區(qū)政府工作職責(zé)。

1. 負(fù)責(zé)在轄區(qū)內(nèi)做好維修改造工程的宣傳，征求早期棚改小區(qū)居民的維修改造意見，配合制定維修改造項(xiàng)目實(shí)施方案，完成前期違章建筑拆改工作。

2. 配合各相關(guān)市直部門、專業(yè)公司做好維修改造項(xiàng)目過程中的各項(xiàng)具體工作。

3. 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)的信訪維穩(wěn)工作，組織棚改居民按照“共同締造”要求參與維修改造和物業(yè)長效機(jī)制的建立，發(fā)揮社會監(jiān)督作用，加強(qiáng)維修改造工程質(zhì)量、安全監(jiān)督。

（三）專業(yè)公司工作職責(zé)。

負(fù)責(zé)行業(yè)接管范圍的工程設(shè)計(jì)和實(shí)施，互相配合做好維修改造工作，按照“共建、共享、共治”的要求，積極參與早期棚改小區(qū)維修改造工程。

重點(diǎn)任務(wù)二：建立早期棚改小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制。

（一）市政府工作職責(zé)。

1. 制定早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在廣泛宣傳和動員，充分征求棚改小區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，取消早期棚改小區(qū)公用部位維修費(fèi)，協(xié)調(diào)城區(qū)政府指導(dǎo)屬地物業(yè)公司與業(yè)主委員會或社區(qū)居委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)，原則不得突破每月0.3元/平方米。制定和發(fā)布早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)早期棚改小區(qū)業(yè)主委員會成立情況及物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況，確定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委）

2. 做好早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)政策、長效機(jī)制建立等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

3. 協(xié)調(diào)、督辦城區(qū)政府做好早期棚改小區(qū)物業(yè)長效機(jī)制建立相關(guān)信訪維穩(wěn)工作。（牽頭部門：市信訪局）

4. 制定和落實(shí)早期棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制建立的相關(guān)配套政策。按照市政府相關(guān)文件規(guī)定，落實(shí)市、區(qū)兩級政府棚改小區(qū)房屋維修資金，按市財(cái)政每年每平0.5元、共232萬元，區(qū)財(cái)政每年每平1元、共463萬元，兩項(xiàng)合計(jì)695萬元補(bǔ)貼作為房屋的大修資金，從2019年起列入財(cái)政預(yù)算，建立財(cái)政專戶存儲管理。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局）

5. 根據(jù)市政府意見，開展我市早期棚改小區(qū)的居民生活狀況和物業(yè)費(fèi)承擔(dān)能力的基礎(chǔ)調(diào)查，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實(shí)際需求，制定早期棚改小區(qū)內(nèi)困難家庭（低保、特困、低收入家庭等）物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼政策，2019年開始實(shí)施。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市財(cái)政局）

6. 指導(dǎo)城區(qū)政府做好早期棚改小區(qū)業(yè)主委員會的組建和物業(yè)管理委托協(xié)議簽訂工作。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

（二）區(qū)政府工作職責(zé)。

1. 組織街道、社區(qū)做好早期棚改小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制建立工作的宣傳，并在維修改造達(dá)標(biāo)小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會。

2. 對未能在2019年10月前成立小區(qū)業(yè)主委員會的小區(qū)，由城區(qū)政府指導(dǎo)早期棚改小區(qū)所在的社區(qū)委員會臨時(shí)代行業(yè)主委員會職責(zé)，與物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

3. 配合各相關(guān)市直部門、專業(yè)公司做好早期棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制建立的各項(xiàng)具體工作。

（三）專業(yè)公司工作職責(zé)。

專業(yè)公司按照已簽訂的協(xié)議，負(fù)責(zé)履行委托范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)職責(zé)，并配合市直部門、區(qū)政府做好各項(xiàng)具體工作。

開展早期棚改小區(qū)維修改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制中各單位的重點(diǎn)任務(wù)、工作職責(zé)、完成時(shí)限等信息詳見《撫順市早期棚改小區(qū)維修改造實(shí)施方案重點(diǎn)任務(wù)分解表》（附件1）。

五、實(shí)施步驟

（一）開展早期棚改小區(qū)維修改造工程（2018年10月至2019年12月）。

2018年，計(jì)劃利用從國家財(cái)政部爭取到的補(bǔ)助資金2.86億元，完成早期棚改小區(qū)部分房屋陽臺開裂、下水維修和部分環(huán)境改造等維修改造內(nèi)容，解決直接影響居民居住生活的突出問題。

2019年，全面完成小區(qū)紅線內(nèi)的維修改造工程，同時(shí)計(jì)劃利用后續(xù)從國家發(fā)改委申請到的專項(xiàng)配套公用設(shè)施維修改造資金（約1.9億元），組織專業(yè)公司結(jié)合城市公用設(shè)施改造計(jì)劃參與早期棚改小區(qū)紅線外維修改造工程，對小區(qū)外水、暖、氣、電、路等公用設(shè)施進(jìn)行維修改造，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施功能不全短板。

1. 前期組織發(fā)動階段（2018年10月）。市住建委統(tǒng)一組織城區(qū)政府、專業(yè)公司做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，協(xié)調(diào)城區(qū)政府、專業(yè)公司做好施工前可研報(bào)告、工程設(shè)計(jì)、造價(jià)評審等前期準(zhǔn)備工作；城區(qū)政府組織街道、社區(qū)做好轄區(qū)內(nèi)的早期棚改小區(qū)維修改造工程的居民調(diào)查問卷、前期宣傳等工作。

2. 工程實(shí)施階段（2018年10月至2019年10月）。鑒于早期棚改小區(qū)維修改造工程的特殊性，為實(shí)現(xiàn)建管一體化目標(biāo)，建立維修、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)長效機(jī)制，以政府購買服務(wù)方式，由2015年對棚戶區(qū)房屋本體進(jìn)行改造的國有企業(yè)——撫順市城市建設(shè)發(fā)展有限公司（原房產(chǎn)經(jīng)營總公司）繼續(xù)承擔(dān)早期棚改小區(qū)物業(yè)建設(shè)改造工程和后續(xù)接管服務(wù)；供水、供熱、供氣、供電等專業(yè)改造項(xiàng)目，按照“統(tǒng)建、統(tǒng)管、統(tǒng)接收”的原則，“權(quán)屬清晰”的由具有相應(yīng)施工資質(zhì)的專業(yè)公司與市住建委、城區(qū)政府簽訂三方協(xié)議后進(jìn)行專業(yè)改造實(shí)施，并做好后續(xù)接管工作；“權(quán)屬不清”未能簽訂協(xié)議的專業(yè)改造項(xiàng)目將統(tǒng)一進(jìn)行公開招投標(biāo)程序進(jìn)行施工，達(dá)到相關(guān)專業(yè)公司接管標(biāo)準(zhǔn)后統(tǒng)一交由專業(yè)公司接管。

3. 工程驗(yàn)收、審計(jì)移交階段（2019年11月至2019年12月）。實(shí)行市、區(qū)兩級驗(yàn)收制度。工程竣工后，由專業(yè)公司按照竣工驗(yàn)收程序，向區(qū)住建局提供相關(guān)資料申請初步驗(yàn)收；區(qū)住建局先組織相關(guān)部門及早期棚改小區(qū)所在街道和社區(qū)、居民代表（1-2人）組成驗(yàn)收組，完成工程初步竣工驗(yàn)收工作后，報(bào)市級相關(guān)部門組織二次驗(yàn)收。改造項(xiàng)目經(jīng)市級部門驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目單位報(bào)審計(jì)部門開展工程審計(jì)工作，并按評審核定標(biāo)準(zhǔn)予以清算結(jié)款并做好對應(yīng)移交工作。

（二）建立后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制（2018年9月至2019年12月）。

1. 前期組織發(fā)動階段（2018年10月至2018年10月）。市住建委協(xié)調(diào)城區(qū)政府組織早期棚改小區(qū)所在的街道、社區(qū)，做好小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制及《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳工作，讓小區(qū)居民充分了解到成立業(yè)主委員會的好處，為下一步工作的開展做好鋪墊。

2. 制定相關(guān)政策階段（2018年11月至2018年12月）。市直相關(guān)部門，城區(qū)政府、城建公司共同完成基礎(chǔ)調(diào)查，互相配合，合理確定早期棚改小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)市政府早期出臺的房屋維修資金政策，早期棚改小區(qū)物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼政策的制定等相關(guān)工作。

3. 建立業(yè)主委員會階段（2019年1月至2019年10月）。城區(qū)政府協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)所在街道、社區(qū)，組織小區(qū)居民按照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主委員會，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，為了保證后續(xù)物業(yè)管理的連續(xù)性和可控性，在征得居民、屬地政府意見的基礎(chǔ)上，原則上由城建公司對改造達(dá)標(biāo)后的集中連片的棚改小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，也可由轄區(qū)政府結(jié)合前期棚改小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)確定管理模式，最終逐步建立政府監(jiān)管、市場化運(yùn)作、環(huán)境整潔、功能完善、服務(wù)規(guī)范、共治共享的棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

（三）總結(jié)評估階段（2019年10月至2019年12月）。

市住建委組織城區(qū)政府，做好早期棚改小區(qū)維修改造工程、后續(xù)物業(yè)管理長效機(jī)制建立工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，召開專題會議，由城區(qū)政府分享所在轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)維修改造工程、物業(yè)管理長效機(jī)制、“共謀、共治、共建、共享、共評”理念建立的優(yōu)秀工作經(jīng)驗(yàn)；城區(qū)政府、城建公司做好早期棚改小區(qū)居民對維修改造工程和物業(yè)管理長效機(jī)制的滿意度調(diào)查。

六、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)改造責(zé)任。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管副市長為副組長，市直相關(guān)部門、城區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人為成員的，早期棚改小區(qū)維修改造和建立物業(yè)管理長效機(jī)制工作領(lǐng)導(dǎo)小組（附件2），明確責(zé)任分工，層層壓實(shí)責(zé)任，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

（二）加大宣傳力度，提倡全民參與。

按照省政府要求，全面貫徹“共謀、共治、共建、共享、共評”的工作理念，利用多種形式，廣泛宣傳和動員，營造良好的輿論氛圍。吸引更多的社會力量投入到維修改造工程和物業(yè)管理機(jī)制建立過程中，讓棚改小區(qū)居民百姓理解和支持維修改造和物業(yè)管理長效機(jī)制的建立工作，力爭使居民知曉度、參與度、滿意度達(dá)到“三個(gè)百分之百”目標(biāo)，切實(shí)將好事辦好。

（三）精心組織施工，強(qiáng)化工程管理。

明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行倒排工期，實(shí)行掛圖作戰(zhàn)，加大從工程前期、勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工后竣工驗(yàn)收全過程監(jiān)督管理工作力度，實(shí)現(xiàn)保安全、保質(zhì)量、保工期目標(biāo)。

（四）完善工作機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保取得實(shí)效。

領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開維修改造專題會議，掌握工程進(jìn)展情況，對于存在的問題，及時(shí)協(xié)調(diào)解決。對工作中好的做法及時(shí)宣傳報(bào)道，對工作進(jìn)展緩慢、措施不到位的，及時(shí)通報(bào)并警示督辦，對不支持工作的單位和個(gè)人要予以曝光，把早期棚改小區(qū)維修改造和物業(yè)管理機(jī)制建立工作任務(wù)的落實(shí)情況和小區(qū)居民的知曉度、參與度、滿意度，納入相關(guān)部門和城區(qū)政府督查考核范圍。

附件：1.撫順市早期棚改小區(qū)維修改造實(shí)施方案重點(diǎn)任務(wù)分解表

2.撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

附件1

撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

附件2

撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作

領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

組  長：分管副市長

副組長：分管副秘書長

        市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任

組 員：市委宣傳部副部長

       市發(fā)展改革委主任

       市民政局局長

       市財(cái)政局局長

       市城管局（市綜合執(zhí)法局）局長

       市信訪局局長

       市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委分管副主任

       新?lián)釁^(qū)區(qū)長

       望花區(qū)區(qū)長

       東洲區(qū)區(qū)長

       順城區(qū)區(qū)長

       城建公司總經(jīng)理

       供水集團(tuán)總經(jīng)理

       撫順中燃總經(jīng)理

       供電公司總經(jīng)理

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，辦公室主任由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任楊軍同志兼任，負(fù)責(zé)全市早期棚改小區(qū)維修改造工程、物業(yè)長效管理機(jī)制建立的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、督查等協(xié)調(diào)工作。