撫順市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)撫順市

早期（2005 -2009年）棚改小區(qū)維修改造工程

和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制實施方案的通知

撫政辦發(fā)〔2018〕93號

各縣、區(qū)人民政府，撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《撫順市早期（2005-2009年）棚改小區(qū)維修改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制實施方案》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

撫順市人民政府辦公廳

2018年10月17日

（此件公開發(fā)布）

撫順市早期（2005 -2009年）棚改小區(qū)維修

改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制實施方案

為切實做好我市早期棚改小區(qū)維修改造和后續(xù)物業(yè)管理工作，滿足棚改居民對美好生活的向往，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

全面貫徹黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認真貫徹落實省政府關(guān)于早期棚改小區(qū)相關(guān)工作會議精神，以保障和改善民生為宗旨，堅持以人為本，滿足棚改居民基本生活需求，全面啟動我市早期棚改小區(qū)維修改造工程，進一步提升棚改居民的生活質(zhì)量，為建設(shè)創(chuàng)新、活力、美麗、文明撫順夯實基礎(chǔ)。

二、基本原則

堅持“權(quán)屬明晰、自行籌資、自行改造”以及“權(quán)屬不清、政府出資、接方改造、后續(xù)接管”的原則，采取“共謀、共治、共建、共享、共評”的理念，引導(dǎo)早期棚改小區(qū)居民和屬地企業(yè)廣泛參與，補齊居民基本生活短板，共同完成小區(qū)配套設(shè)施和環(huán)境維修改造工程，構(gòu)建棚改小區(qū)社會綜合治理新格局。

三、工作目標

緊緊圍繞省政府確定的“兩個不低于”目標和進度要求，即維修改造后的棚改小區(qū)房屋不低于全市普通住宅小區(qū)平均水平、棚改小區(qū)物業(yè)管理水平不低于全市物業(yè)管理平均水平，計劃利用兩年的時間，集中投資修繕25個早期棚改小區(qū)，解決早期棚改小區(qū)集中維修改造的后續(xù)維養(yǎng)問題，并納入到我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的日常管理范疇。

四、重點任務(wù)和工作職責

完成早期棚改小區(qū)紅線內(nèi)物業(yè)項目、紅線外“三供”等專業(yè)維修改造項目，做到路要平整，水要暢通，燈要明亮，綠要美觀，線要規(guī)整，車要有序。確保棚改小區(qū)房屋維修改造達到普通居民房屋的平均水平，具備物業(yè)接管的基礎(chǔ)條件。依照《遼寧省物業(yè)管理條例》，與全市早期棚改小區(qū)維修改造同步，理順和規(guī)范物業(yè)管理體制，制定和落實相關(guān)政策，逐步建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制。

重點任務(wù)一：實施早期棚改小區(qū)維修改造工程。

（一）市政府工作職責。

1. 編制維修改造工程可研和施工設(shè)計文件。邀請棚改社區(qū)和居民代表參加，在廣泛宣傳和入戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，重點解決進戶門、下水管線、下水井、黑色路面、停車場、步道磚、臺階、欄桿、擋土墻、路燈照明、供水管線、供暖管線、供氣管線、配電設(shè)施等影響居民生活的問題，確定全市早期棚改小區(qū)維修改造工程內(nèi)容，完成改造工程可行性研究報告和工程設(shè)計。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

2. 簽訂維修改造協(xié)議。確定市城建公司為改造后的物業(yè)接管單位和維修改造工程的實施主體。從建立物業(yè)管理長效機制入手，按照先移交接管后維修改造的原則，市住建委代表市政府，組織各城區(qū)政府、城建公司簽訂維修改造和相關(guān)物業(yè)委托管理協(xié)議，明確各方在實施維修改造和建立物業(yè)管理長效機制工作中各方的主體責任。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

3. 協(xié)調(diào)各部門配合實施改造工程。做好施工前可研報告、工程設(shè)計、造價評審、工程招標和施工管理等工作，安全有序、保質(zhì)保量、按期完成維修改造任務(wù)。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

4. 維修改造過程中的政策、工程、民生等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

5. 協(xié)調(diào)、接待、督辦維修改造工程中居民、企業(yè)的信訪事宜。（牽頭部門：市信訪局）

6. 監(jiān)督指導(dǎo)城區(qū)政府做好維修改造項目中違章建筑的拆除工作，確保后續(xù)工程順利實施。（牽頭部門：市城管局）

7. 落實維修改造工程的資金籌措和撥付管理，明確資金使用范圍、撥付原則。（牽頭部門：市財政局）

8. 落實國家發(fā)改委的專項配套公用設(shè)施維修改造資金和項目管理。（牽頭部門：市發(fā)展改革委）

（二）區(qū)政府工作職責。

1. 負責在轄區(qū)內(nèi)做好維修改造工程的宣傳，征求早期棚改小區(qū)居民的維修改造意見，配合制定維修改造項目實施方案，完成前期違章建筑拆改工作。

2. 配合各相關(guān)市直部門、專業(yè)公司做好維修改造項目過程中的各項具體工作。

3. 負責轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)的信訪維穩(wěn)工作，組織棚改居民按照“共同締造”要求參與維修改造和物業(yè)長效機制的建立，發(fā)揮社會監(jiān)督作用，加強維修改造工程質(zhì)量、安全監(jiān)督。

（三）專業(yè)公司工作職責。

負責行業(yè)接管范圍的工程設(shè)計和實施，互相配合做好維修改造工作，按照“共建、共享、共治”的要求，積極參與早期棚改小區(qū)維修改造工程。

重點任務(wù)二：建立早期棚改小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機制。

（一）市政府工作職責。

1. 制定早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準。在廣泛宣傳和動員，充分征求棚改小區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，取消早期棚改小區(qū)公用部位維修費，協(xié)調(diào)城區(qū)政府指導(dǎo)屬地物業(yè)公司與業(yè)主委員會或社區(qū)居委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)費收繳標準，原則不得突破每月0.3元/平方米。制定和發(fā)布早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準，根據(jù)早期棚改小區(qū)業(yè)主委員會成立情況及物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況，確定相關(guān)收費標準。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委）

2. 做好早期棚改小區(qū)物業(yè)服務(wù)政策、長效機制建立等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

3. 協(xié)調(diào)、督辦城區(qū)政府做好早期棚改小區(qū)物業(yè)長效機制建立相關(guān)信訪維穩(wěn)工作。（牽頭部門：市信訪局）

4. 制定和落實早期棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機制建立的相關(guān)配套政策。按照市政府相關(guān)文件規(guī)定，落實市、區(qū)兩級政府棚改小區(qū)房屋維修資金，按市財政每年每平0.5元、共232萬元，區(qū)財政每年每平1元、共463萬元，兩項合計695萬元補貼作為房屋的大修資金，從2019年起列入財政預(yù)算，建立財政專戶存儲管理。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局）

5. 根據(jù)市政府意見，開展我市早期棚改小區(qū)的居民生活狀況和物業(yè)費承擔能力的基礎(chǔ)調(diào)查，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實際需求，制定早期棚改小區(qū)內(nèi)困難家庭（低保、特困、低收入家庭等）物業(yè)費補貼政策，2019年開始實施。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市財政局）

6. 指導(dǎo)城區(qū)政府做好早期棚改小區(qū)業(yè)主委員會的組建和物業(yè)管理委托協(xié)議簽訂工作。（牽頭部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）

（二）區(qū)政府工作職責。

1. 組織街道、社區(qū)做好早期棚改小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機制建立工作的宣傳，并在維修改造達標小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會。

2. 對未能在2019年10月前成立小區(qū)業(yè)主委員會的小區(qū)，由城區(qū)政府指導(dǎo)早期棚改小區(qū)所在的社區(qū)委員會臨時代行業(yè)主委員會職責，與物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

3. 配合各相關(guān)市直部門、專業(yè)公司做好早期棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機制建立的各項具體工作。

（三）專業(yè)公司工作職責。

專業(yè)公司按照已簽訂的協(xié)議，負責履行委托范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)職責，并配合市直部門、區(qū)政府做好各項具體工作。

開展早期棚改小區(qū)維修改造工程和建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制中各單位的重點任務(wù)、工作職責、完成時限等信息詳見《撫順市早期棚改小區(qū)維修改造實施方案重點任務(wù)分解表》（附件1）。

五、實施步驟

（一）開展早期棚改小區(qū)維修改造工程（2018年10月至2019年12月）。

2018年，計劃利用從國家財政部爭取到的補助資金2.86億元，完成早期棚改小區(qū)部分房屋陽臺開裂、下水維修和部分環(huán)境改造等維修改造內(nèi)容，解決直接影響居民居住生活的突出問題。

2019年，全面完成小區(qū)紅線內(nèi)的維修改造工程，同時計劃利用后續(xù)從國家發(fā)改委申請到的專項配套公用設(shè)施維修改造資金（約1.9億元），組織專業(yè)公司結(jié)合城市公用設(shè)施改造計劃參與早期棚改小區(qū)紅線外維修改造工程，對小區(qū)外水、暖、氣、電、路等公用設(shè)施進行維修改造，補齊基礎(chǔ)設(shè)施功能不全短板。

1. 前期組織發(fā)動階段（2018年10月）。市住建委統(tǒng)一組織城區(qū)政府、專業(yè)公司做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，協(xié)調(diào)城區(qū)政府、專業(yè)公司做好施工前可研報告、工程設(shè)計、造價評審等前期準備工作；城區(qū)政府組織街道、社區(qū)做好轄區(qū)內(nèi)的早期棚改小區(qū)維修改造工程的居民調(diào)查問卷、前期宣傳等工作。

2. 工程實施階段（2018年10月至2019年10月）。鑒于早期棚改小區(qū)維修改造工程的特殊性，為實現(xiàn)建管一體化目標，建立維修、養(yǎng)護、服務(wù)長效機制，以政府購買服務(wù)方式，由2015年對棚戶區(qū)房屋本體進行改造的國有企業(yè)——撫順市城市建設(shè)發(fā)展有限公司（原房產(chǎn)經(jīng)營總公司）繼續(xù)承擔早期棚改小區(qū)物業(yè)建設(shè)改造工程和后續(xù)接管服務(wù)；供水、供熱、供氣、供電等專業(yè)改造項目，按照“統(tǒng)建、統(tǒng)管、統(tǒng)接收”的原則，“權(quán)屬清晰”的由具有相應(yīng)施工資質(zhì)的專業(yè)公司與市住建委、城區(qū)政府簽訂三方協(xié)議后進行專業(yè)改造實施，并做好后續(xù)接管工作；“權(quán)屬不清”未能簽訂協(xié)議的專業(yè)改造項目將統(tǒng)一進行公開招投標程序進行施工，達到相關(guān)專業(yè)公司接管標準后統(tǒng)一交由專業(yè)公司接管。

3. 工程驗收、審計移交階段（2019年11月至2019年12月）。實行市、區(qū)兩級驗收制度。工程竣工后，由專業(yè)公司按照竣工驗收程序，向區(qū)住建局提供相關(guān)資料申請初步驗收；區(qū)住建局先組織相關(guān)部門及早期棚改小區(qū)所在街道和社區(qū)、居民代表（1-2人）組成驗收組，完成工程初步竣工驗收工作后，報市級相關(guān)部門組織二次驗收。改造項目經(jīng)市級部門驗收合格后，項目單位報審計部門開展工程審計工作，并按評審核定標準予以清算結(jié)款并做好對應(yīng)移交工作。

（二）建立后續(xù)物業(yè)管理長效機制（2018年9月至2019年12月）。

1. 前期組織發(fā)動階段（2018年10月至2018年10月）。市住建委協(xié)調(diào)城區(qū)政府組織早期棚改小區(qū)所在的街道、社區(qū)，做好小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理長效機制及《遼寧省物業(yè)管理條例》的宣傳工作，讓小區(qū)居民充分了解到成立業(yè)主委員會的好處，為下一步工作的開展做好鋪墊。

2. 制定相關(guān)政策階段（2018年11月至2018年12月）。市直相關(guān)部門，城區(qū)政府、城建公司共同完成基礎(chǔ)調(diào)查，互相配合，合理確定早期棚改小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和收費標準，落實市政府早期出臺的房屋維修資金政策，早期棚改小區(qū)物業(yè)費補貼政策的制定等相關(guān)工作。

3. 建立業(yè)主委員會階段（2019年1月至2019年10月）。城區(qū)政府協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)所在街道、社區(qū)，組織小區(qū)居民按照《遼寧省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主委員會，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，為了保證后續(xù)物業(yè)管理的連續(xù)性和可控性，在征得居民、屬地政府意見的基礎(chǔ)上，原則上由城建公司對改造達標后的集中連片的棚改小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，也可由轄區(qū)政府結(jié)合前期棚改小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀經(jīng)驗確定管理模式，最終逐步建立政府監(jiān)管、市場化運作、環(huán)境整潔、功能完善、服務(wù)規(guī)范、共治共享的棚改小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

（三）總結(jié)評估階段（2019年10月至2019年12月）。

市住建委組織城區(qū)政府，做好早期棚改小區(qū)維修改造工程、后續(xù)物業(yè)管理長效機制建立工作的經(jīng)驗總結(jié)，召開專題會議，由城區(qū)政府分享所在轄區(qū)內(nèi)早期棚改小區(qū)維修改造工程、物業(yè)管理長效機制、“共謀、共治、共建、共享、共評”理念建立的優(yōu)秀工作經(jīng)驗；城區(qū)政府、城建公司做好早期棚改小區(qū)居民對維修改造工程和物業(yè)管理長效機制的滿意度調(diào)查。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，落實改造責任。

為加強領(lǐng)導(dǎo)，成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔任組長，分管副市長為副組長，市直相關(guān)部門、城區(qū)政府主要負責人為成員的，早期棚改小區(qū)維修改造和建立物業(yè)管理長效機制工作領(lǐng)導(dǎo)小組（附件2），明確責任分工，層層壓實責任，確保各項工作順利進行。

（二）加大宣傳力度，提倡全民參與。

按照省政府要求，全面貫徹“共謀、共治、共建、共享、共評”的工作理念，利用多種形式，廣泛宣傳和動員，營造良好的輿論氛圍。吸引更多的社會力量投入到維修改造工程和物業(yè)管理機制建立過程中，讓棚改小區(qū)居民百姓理解和支持維修改造和物業(yè)管理長效機制的建立工作，力爭使居民知曉度、參與度、滿意度達到“三個百分之百”目標，切實將好事辦好。

（三）精心組織施工，強化工程管理。

明確時間節(jié)點，進行倒排工期，實行掛圖作戰(zhàn)，加大從工程前期、勘察、設(shè)計、采購、施工后竣工驗收全過程監(jiān)督管理工作力度，實現(xiàn)保安全、保質(zhì)量、保工期目標。

（四）完善工作機制，加強監(jiān)督檢查，確保取得實效。

領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開維修改造專題會議，掌握工程進展情況，對于存在的問題，及時協(xié)調(diào)解決。對工作中好的做法及時宣傳報道，對工作進展緩慢、措施不到位的，及時通報并警示督辦，對不支持工作的單位和個人要予以曝光，把早期棚改小區(qū)維修改造和物業(yè)管理機制建立工作任務(wù)的落實情況和小區(qū)居民的知曉度、參與度、滿意度，納入相關(guān)部門和城區(qū)政府督查考核范圍。

附件：1.撫順市早期棚改小區(qū)維修改造實施方案重點任務(wù)分解表

2.撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

附件1

撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

附件2

撫順市早期棚改小區(qū)維修改造工作

領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

組  長：分管副市長

副組長：分管副秘書長

        市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任

組 員：市委宣傳部副部長

       市發(fā)展改革委主任

       市民政局局長

       市財政局局長

       市城管局（市綜合執(zhí)法局）局長

       市信訪局局長

       市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委分管副主任

       新?lián)釁^(qū)區(qū)長

       望花區(qū)區(qū)長

       東洲區(qū)區(qū)長

       順城區(qū)區(qū)長

       城建公司總經(jīng)理

       供水集團總經(jīng)理

       撫順中燃總經(jīng)理

       供電公司總經(jīng)理

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，辦公室主任由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任楊軍同志兼任，負責全市早期棚改小區(qū)維修改造工程、物業(yè)長效管理機制建立的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、督查等協(xié)調(diào)工作。