撫順市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步化解

我市房地產(chǎn)庫存工作的實(shí)施意見

撫政辦發(fā)〔2017〕21號

各縣、區(qū)人民政府，沈撫新城、石化新城管委會，市政府各部門、各直屬單位：

為進(jìn)一步加大全市商品房去庫存工作力度，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場形勢的嚴(yán)峻性和原有去庫存政策的延續(xù)性，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《撫順市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步化解我市房地產(chǎn)庫存工作的實(shí)施意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

一、落實(shí)市、縣（區(qū)）兩級政府去化房地產(chǎn)庫存主體責(zé)任

按照省政府下達(dá)的本年度商品房銷售面積同比增長12%的要求，把全市商品房銷售面積指標(biāo)分解至各縣（區(qū)）政府及撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，將其作為年度工作目標(biāo)進(jìn)行考核。由市政府督考辦對各縣（區(qū)）完成情況及時(shí)進(jìn)行考核。

二、加大土地市場管控力度

政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，要嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級要求，實(shí)現(xiàn)土地資源與開發(fā)單位整體實(shí)力要素的優(yōu)化配置。對房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重的縣區(qū)，原則上暫停新批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對于已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在按時(shí)按期繳納土地出讓金的前提下，如申請改變規(guī)劃容積率，需符合國家容積率調(diào)整的條件，并按照法定程序進(jìn)行調(diào)整。公建比、高層比等條件變化的，需經(jīng)市規(guī)委會審定，加補(bǔ)土地出讓金的應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、打通庫存商品房與安置房房源的通道

列入年度計(jì)劃的棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項(xiàng)目，原則上不再新建安置房，主要通過政府購買市場存量房源、政府組織居民自主購房和直接貨幣補(bǔ)償?shù)刃滦拓泿呕绞桨仓?，以打通去庫存通道。根?jù)各縣、區(qū)棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項(xiàng)目安置房需求，房源主要從庫存商品房中選擇，通過政府采購招投標(biāo)方式購置。

四、發(fā)放購房券（結(jié)算憑證）促進(jìn)購房

對居民自主購買新建商品住房作為棚改和舊城改造安置用房的，以發(fā)放購房券（結(jié)算憑證）的方式結(jié)算。購房券可在全市與政府達(dá)成居民自主購房結(jié)算協(xié)議的樓盤范圍內(nèi)使用。

五、鼓勵(lì)被征收人自主購房

鼓勵(lì)棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)行貨幣化安置。對居民自主購房的被征收人，按照原房屋評估價(jià)值給予20%的購房補(bǔ)貼；購置新建商品住房，并在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的獎勵(lì)期內(nèi)搬家的，額外給予5%的購房獎勵(lì)。

六、大力推動棚改貨幣化安置

棚改和舊城改造安置要以貨幣化安置為主，最大限度提高貨幣化安置比例。采取各種有效措施，加大貨幣化安置力度，以擴(kuò)大商品房市場需求。

七、繼續(xù)推進(jìn)住房貨幣化補(bǔ)貼

市直機(jī)關(guān)及全額撥款事業(yè)單位繼續(xù)給予即買即補(bǔ)住房貨幣化補(bǔ)貼，各縣、區(qū)在本年度內(nèi)也要制定出縣、區(qū)直屬機(jī)關(guān)和事業(yè)單位實(shí)施即買即補(bǔ)住房貨幣化補(bǔ)貼方案，并根據(jù)財(cái)政狀況，將住房貨幣化補(bǔ)貼資金納入年度財(cái)政預(yù)算。

八、繼續(xù)搭建好房交會平臺

全市范圍內(nèi)，每年舉辦兩至三次房交會，在房展會期間繼續(xù)給予契稅財(cái)政補(bǔ)貼和交易規(guī)費(fèi)減免政策。

九、鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購買新建商品房居住

積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制。落實(shí)“兩權(quán)”可抵押貸款政策,簡化收入證明要件和擔(dān)保手續(xù)等，為進(jìn)城購買新建商品房的農(nóng)民提供貸款支持。加大對進(jìn)城購房的農(nóng)民工和農(nóng)民政策優(yōu)惠力度，吸引潛在的農(nóng)民工和農(nóng)民購房人群進(jìn)城購房。

十、支持外埠人士購買新建商品住房

自愿參加向外埠各類自然人（非撫順戶籍）來撫購房讓利的開發(fā)企業(yè)，對外埠各類自然人（非撫順戶籍）在撫購買與政府達(dá)成居民自主購房結(jié)算協(xié)議樓盤的新建商品住房，在議定價(jià)格基礎(chǔ)上，向外埠購房人讓利200元/平方米。在開發(fā)商讓利的同時(shí)，政府再給予200元/平方米購房券補(bǔ)貼（在撫順縣、清原縣、新賓縣和撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購買的，由所在縣區(qū)財(cái)政給予200元/平方米購房券補(bǔ)貼；在新?lián)釁^(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購買的，由所在區(qū)財(cái)政給予120元/平方米購房券補(bǔ)貼，由市財(cái)政給予80元/平方米購房券補(bǔ)貼）。購房人憑購房合同、購房發(fā)票和完稅證明兌現(xiàn)購房券。政府主管部門通過媒體公示參與讓利活動的樓盤信息，參與讓利活動的開發(fā)企業(yè)要與政府簽訂誠信經(jīng)營協(xié)議，并在售樓處顯著位置作出“在議定價(jià)格基礎(chǔ)上，向外埠購房人再讓利200元/平方米”的標(biāo)識。

因享受政府補(bǔ)貼，本實(shí)施意見第十條中所指的購房人購買的房屋五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。享受上述補(bǔ)貼的購房人將所購商品住房轉(zhuǎn)讓給其他身份的購房者時(shí)，財(cái)政收回該項(xiàng)補(bǔ)貼。

十一、方便購房人子女就學(xué)

在撫購買新建商品住房的農(nóng)民、農(nóng)民工和外埠人士子女可在我市接受義務(wù)教育，由市、縣（區(qū)）教育行政部門根據(jù)其實(shí)際居住地址，就近統(tǒng)籌安排中小學(xué)校讀書，與本地城市學(xué)生享受同等待遇。

購房人為子女就學(xué)購買新建商品住房入住，但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶手續(xù)的，可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學(xué)。

十二、方便納稅人辦理稅收優(yōu)惠

遵循便民、高效原則，對于二套房的認(rèn)定采取稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢和納稅人書面保證的辦法，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

十三、擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍

按照省政府確定的時(shí)點(diǎn)要求，完成公積金擴(kuò)面工作。積極探索住房公積金擴(kuò)面的有效途徑，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金體制。同時(shí)，加大對個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營經(jīng)濟(jì)、混合所有制企業(yè)、外資經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)單位的擴(kuò)面力度，做到應(yīng)繳盡繳。

十四、積極爭取金融機(jī)構(gòu)對居民購房貸款的支持

協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)對居民個(gè)人購房貸款額度和利率給予優(yōu)惠，支持具備條件的金融機(jī)構(gòu)積極拓展居民異地購房貸款等項(xiàng)業(yè)務(wù)。

十五、放開商業(yè)部分分割銷售的限制

允許商業(yè)部分建筑分割銷售，《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商用建筑分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)事宜的通知》（撫政辦發(fā)〔2010〕139號）在我市房地產(chǎn)去庫存期間暫緩執(zhí)行。

十六、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度

統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目周邊及新區(qū)的公共配套設(shè)施，加快配套設(shè)施建設(shè)，切實(shí)解決好區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、交通、商業(yè)、菜市場等公共設(shè)施和配套設(shè)施問題，提升區(qū)域配套承載功能。

十七、強(qiáng)化房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測分析

加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場變化的監(jiān)測，及時(shí)分析月度、季度、年度市場銷售及待售變化情況，為政府決策提供依據(jù)。

十八、進(jìn)一步優(yōu)化行政管理與服務(wù)環(huán)境

各行政審批部門要按照國家和省下放管理權(quán)限和取消相關(guān)事項(xiàng)文件要求，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目審批要件和流程及時(shí)進(jìn)行梳理優(yōu)化，并由市行政服務(wù)中心統(tǒng)一組織媒體進(jìn)行公示，各審批部門要在本部門的網(wǎng)站上同時(shí)公示。未按期限要求向社會公開或已公開但未在清單中的審批環(huán)節(jié)和收費(fèi)項(xiàng)目，有關(guān)部門或單位不得實(shí)行審批或收費(fèi)。

十九、合理控制新增供地

對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)施總量控制，實(shí)行差異化供地政策,原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時(shí)發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)展等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性投資和消費(fèi)。

二十、加大閑置土地處置力度

對動工開發(fā)期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費(fèi)；對閑置超過2年的土地依法收回，重新進(jìn)行市場配置。

二十一、支持項(xiàng)目開工建設(shè)

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委會要認(rèn)真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)。提高建筑工程施工許可審批效率，落實(shí)建筑工程施工許可和竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)文件要求。需辦理《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用后置到辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)征收。進(jìn)一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅(jiān)決取消，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高的要適當(dāng)降低。進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費(fèi)項(xiàng)目，未公開的不得實(shí)行審批或收費(fèi)。加大重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)力度，落實(shí)關(guān)于推進(jìn)全市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的政策措施。

二十二、減輕開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)

開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為10%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

二十三、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)

對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整商住比例。對在建商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，有關(guān)部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。

二十四、允許商業(yè)用房改建為租賃住房

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，規(guī)劃調(diào)整后，重新計(jì)算土地出讓金，需補(bǔ)繳的應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并按照有關(guān)部門出具的商改租證明，前往各公司辦理相關(guān)事宜。

二十五、拓寬非住宅和住宅使用功能

鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

二十六、加大住房公積金貸款支持力度

繳存住房公積金的職工申請過住房公積金貸款但已還清貸款且無不良還款記錄的，可再次申請住房公積金貸款；還款年限可延長至退休后1-5年。在商業(yè)銀行有住房貸款的，扣除每月償還額度后，仍有償還能力的，也可以申請住房公積金貸款。上述二種情況均享受首套房貸款政策。商品房首付比例為20%，最高貸款額度為80萬元；二手房首付比例為30%，最高貸款額度為40萬元。未婚子女申請住房公積金貸款，償還能力不足的，可以申請由父親或母親做輔助還款人，做輔助還款人的父親或母親需為住房公積金繳存人，并可使用父親或母親的公積金賬戶余額償還貸款。

二十七、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、畢業(yè)生購房

深入開展省內(nèi)異地住房公積金互還互貸業(yè)務(wù)，支持大中專畢業(yè)生在就業(yè)地繳存住房公積金，在本人或配偶的戶籍所在地購買自住住房。住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月（含）以上即可申請住房公積金貸；可以提取本人、配偶、父母賬戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付貸；對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購買商品住房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

二十八、鼓勵(lì)公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先以收購或租賃庫存商品房的方式解決

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委會需配建展覽館、圖書館、體育館、醫(yī)院、養(yǎng)老院等公共服務(wù)設(shè)施的，要優(yōu)先以收購庫存商品房的方式解決。各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)需調(diào)配辦公用房或業(yè)務(wù)用房的，原則上要通過購買或租賃商業(yè)辦公用房的方式解決。

二十九、允許新建商業(yè)用房購買人家庭成員落戶、入學(xué)

居民家庭單獨(dú)購買新建商品房（含非住宅），可以辦理落戶，但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶手續(xù)的，可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學(xué)，購房人子女可選擇該商品房（含非住宅）所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，由市、縣（區(qū)）教育行政部門就近統(tǒng)籌安排中小學(xué)校讀書。

三十、加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的扶持與監(jiān)管

加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的服務(wù)，扶持企業(yè)規(guī)范管理、做大做強(qiáng)，提升資質(zhì)等級和開發(fā)能力。加強(qiáng)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機(jī)制，淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。  

三十一、加強(qiáng)對房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)

成立加快房地產(chǎn)去庫存工作領(lǐng)導(dǎo)小組，完善工作機(jī)制，加大推進(jìn)力度，研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標(biāo)、相關(guān)政策措施和組織推進(jìn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住建委，負(fù)責(zé)摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進(jìn)具體工作。市政府督考辦要聯(lián)合市住建委將各地區(qū)、部門和單位落實(shí)本意見情況納入市政府績效考評體系。各縣區(qū)政府也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)并建立督考制度。

本意見執(zhí)行期限至2017年12月31日。

                              撫順市人民政府辦公廳

2017年6月27日

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