撫順市人民政府辦公廳關于進一步化解

我市房地產(chǎn)庫存工作的實施意見

撫政辦發(fā)〔2017〕21號

各縣、區(qū)人民政府，沈撫新城、石化新城管委會，市政府各部門、各直屬單位：

為進一步加大全市商品房去庫存工作力度，結合本市房地產(chǎn)市場形勢的嚴峻性和原有去庫存政策的延續(xù)性，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《撫順市人民政府辦公廳關于進一步化解我市房地產(chǎn)庫存工作的實施意見》印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

一、落實市、縣（區(qū)）兩級政府去化房地產(chǎn)庫存主體責任

按照省政府下達的本年度商品房銷售面積同比增長12%的要求，把全市商品房銷售面積指標分解至各縣（區(qū)）政府及撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，將其作為年度工作目標進行考核。由市政府督考辦對各縣（區(qū)）完成情況及時進行考核。

二、加大土地市場管控力度

政府出讓土地使用權時，要嚴格遵循房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級要求，實現(xiàn)土地資源與開發(fā)單位整體實力要素的優(yōu)化配置。對房地產(chǎn)庫存嚴重的縣區(qū)，原則上暫停新批房地產(chǎn)開發(fā)項目。對于已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在按時按期繳納土地出讓金的前提下，如申請改變規(guī)劃容積率，需符合國家容積率調(diào)整的條件，并按照法定程序進行調(diào)整。公建比、高層比等條件變化的，需經(jīng)市規(guī)委會審定，加補土地出讓金的應按照相關規(guī)定執(zhí)行。

三、打通庫存商品房與安置房房源的通道

列入年度計劃的棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項目，原則上不再新建安置房，主要通過政府購買市場存量房源、政府組織居民自主購房和直接貨幣補償?shù)刃滦拓泿呕绞桨仓茫源蛲ㄈ齑嫱ǖ?。根?jù)各縣、區(qū)棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項目安置房需求，房源主要從庫存商品房中選擇，通過政府采購招投標方式購置。

四、發(fā)放購房券（結算憑證）促進購房

對居民自主購買新建商品住房作為棚改和舊城改造安置用房的，以發(fā)放購房券（結算憑證）的方式結算。購房券可在全市與政府達成居民自主購房結算協(xié)議的樓盤范圍內(nèi)使用。

五、鼓勵被征收人自主購房

鼓勵棚改和采沉棚改及舊城區(qū)改造項目實行貨幣化安置。對居民自主購房的被征收人，按照原房屋評估價值給予20%的購房補貼；購置新建商品住房，并在征收補償方案規(guī)定的獎勵期內(nèi)搬家的，額外給予5%的購房獎勵。

六、大力推動棚改貨幣化安置

棚改和舊城改造安置要以貨幣化安置為主，最大限度提高貨幣化安置比例。采取各種有效措施，加大貨幣化安置力度，以擴大商品房市場需求。

七、繼續(xù)推進住房貨幣化補貼

市直機關及全額撥款事業(yè)單位繼續(xù)給予即買即補住房貨幣化補貼，各縣、區(qū)在本年度內(nèi)也要制定出縣、區(qū)直屬機關和事業(yè)單位實施即買即補住房貨幣化補貼方案，并根據(jù)財政狀況，將住房貨幣化補貼資金納入年度財政預算。

八、繼續(xù)搭建好房交會平臺

全市范圍內(nèi)，每年舉辦兩至三次房交會，在房展會期間繼續(xù)給予契稅財政補貼和交易規(guī)費減免政策。

九、鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城購買新建商品房居住

積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策,簡化收入證明要件和擔保手續(xù)等，為進城購買新建商品房的農(nóng)民提供貸款支持。加大對進城購房的農(nóng)民工和農(nóng)民政策優(yōu)惠力度，吸引潛在的農(nóng)民工和農(nóng)民購房人群進城購房。

十、支持外埠人士購買新建商品住房

自愿參加向外埠各類自然人（非撫順戶籍）來撫購房讓利的開發(fā)企業(yè)，對外埠各類自然人（非撫順戶籍）在撫購買與政府達成居民自主購房結算協(xié)議樓盤的新建商品住房，在議定價格基礎上，向外埠購房人讓利200元/平方米。在開發(fā)商讓利的同時，政府再給予200元/平方米購房券補貼（在撫順縣、清原縣、新賓縣和撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購買的，由所在縣區(qū)財政給予200元/平方米購房券補貼；在新?lián)釁^(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購買的，由所在區(qū)財政給予120元/平方米購房券補貼，由市財政給予80元/平方米購房券補貼）。購房人憑購房合同、購房發(fā)票和完稅證明兌現(xiàn)購房券。政府主管部門通過媒體公示參與讓利活動的樓盤信息，參與讓利活動的開發(fā)企業(yè)要與政府簽訂誠信經(jīng)營協(xié)議，并在售樓處顯著位置作出“在議定價格基礎上，向外埠購房人再讓利200元/平方米”的標識。

因享受政府補貼，本實施意見第十條中所指的購房人購買的房屋五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。享受上述補貼的購房人將所購商品住房轉(zhuǎn)讓給其他身份的購房者時，財政收回該項補貼。

十一、方便購房人子女就學

在撫購買新建商品住房的農(nóng)民、農(nóng)民工和外埠人士子女可在我市接受義務教育，由市、縣（區(qū)）教育行政部門根據(jù)其實際居住地址，就近統(tǒng)籌安排中小學校讀書，與本地城市學生享受同等待遇。

購房人為子女就學購買新建商品住房入住，但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶手續(xù)的，可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學。

十二、方便納稅人辦理稅收優(yōu)惠

遵循便民、高效原則，對于二套房的認定采取稅務機關查詢和納稅人書面保證的辦法，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

十三、擴大住房公積金覆蓋范圍

按照省政府確定的時點要求，完成公積金擴面工作。積極探索住房公積金擴面的有效途徑，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體制。同時，加大對個體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟、混合所有制企業(yè)、外資經(jīng)濟等非公有制經(jīng)濟單位的擴面力度，做到應繳盡繳。

十四、積極爭取金融機構對居民購房貸款的支持

協(xié)調(diào)各金融機構對居民個人購房貸款額度和利率給予優(yōu)惠，支持具備條件的金融機構積極拓展居民異地購房貸款等項業(yè)務。

十五、放開商業(yè)部分分割銷售的限制

允許商業(yè)部分建筑分割銷售，《關于進一步規(guī)范商用建筑分割轉(zhuǎn)讓有關事宜的通知》（撫政辦發(fā)〔2010〕139號）在我市房地產(chǎn)去庫存期間暫緩執(zhí)行。

十六、加大基礎設施建設力度

統(tǒng)籌規(guī)劃項目周邊及新區(qū)的公共配套設施，加快配套設施建設，切實解決好區(qū)域內(nèi)學校、醫(yī)院、交通、商業(yè)、菜市場等公共設施和配套設施問題，提升區(qū)域配套承載功能。

十七、強化房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測分析

加強全市房地產(chǎn)市場變化的監(jiān)測，及時分析月度、季度、年度市場銷售及待售變化情況，為政府決策提供依據(jù)。

十八、進一步優(yōu)化行政管理與服務環(huán)境

各行政審批部門要按照國家和省下放管理權限和取消相關事項文件要求，對房地產(chǎn)開發(fā)建設項目審批要件和流程及時進行梳理優(yōu)化，并由市行政服務中心統(tǒng)一組織媒體進行公示，各審批部門要在本部門的網(wǎng)站上同時公示。未按期限要求向社會公開或已公開但未在清單中的審批環(huán)節(jié)和收費項目，有關部門或單位不得實行審批或收費。

十九、合理控制新增供地

對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模實施總量控制，實行差異化供地政策,原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設規(guī)模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產(chǎn)市場理性投資和消費。

二十、加大閑置土地處置力度

對動工開發(fā)期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費；對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。

二十一、支持項目開工建設

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委會要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關文件要求。需辦理《商品房預售許可證》的建設項目，城市基礎設施配套費等費用后置到辦理《商品房預售許可證》時征收。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。加大重點項目建設推進力度，落實關于推進全市重點項目建設的政策措施。

二十二、減輕開發(fā)企業(yè)負擔

開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為10%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

二十三、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結構

對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整商住比例。對在建商品住房項目，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整套型結構。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，有關部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。

二十四、允許商業(yè)用房改建為租賃住房

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，規(guī)劃調(diào)整后，重新計算土地出讓金，需補繳的應補繳土地出讓金，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行，并按照有關部門出具的商改租證明，前往各公司辦理相關事宜。

二十五、拓寬非住宅和住宅使用功能

鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

二十六、加大住房公積金貸款支持力度

繳存住房公積金的職工申請過住房公積金貸款但已還清貸款且無不良還款記錄的，可再次申請住房公積金貸款；還款年限可延長至退休后1-5年。在商業(yè)銀行有住房貸款的，扣除每月償還額度后，仍有償還能力的，也可以申請住房公積金貸款。上述二種情況均享受首套房貸款政策。商品房首付比例為20%，最高貸款額度為80萬元；二手房首付比例為30%，最高貸款額度為40萬元。未婚子女申請住房公積金貸款，償還能力不足的，可以申請由父親或母親做輔助還款人，做輔助還款人的父親或母親需為住房公積金繳存人，并可使用父親或母親的公積金賬戶余額償還貸款。

二十七、支持高校、中等職業(yè)學校在校生、畢業(yè)生購房

深入開展省內(nèi)異地住房公積金互還互貸業(yè)務，支持大中專畢業(yè)生在就業(yè)地繳存住房公積金，在本人或配偶的戶籍所在地購買自住住房。住房公積金連續(xù)繳存6個月（含）以上即可申請住房公積金貸；可以提取本人、配偶、父母賬戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付貸；對高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。

二十八、鼓勵公共服務設施優(yōu)先以收購或租賃庫存商品房的方式解決

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委會需配建展覽館、圖書館、體育館、醫(yī)院、養(yǎng)老院等公共服務設施的，要優(yōu)先以收購庫存商品房的方式解決。各機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)需調(diào)配辦公用房或業(yè)務用房的，原則上要通過購買或租賃商業(yè)辦公用房的方式解決。

二十九、允許新建商業(yè)用房購買人家庭成員落戶、入學

居民家庭單獨購買新建商品房（含非住宅），可以辦理落戶，但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶手續(xù)的，可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學，購房人子女可選擇該商品房（含非住宅）所屬區(qū)域的公辦義務教育階段學校入學，由市、縣（區(qū)）教育行政部門就近統(tǒng)籌安排中小學校讀書。

三十、加強對開發(fā)企業(yè)的扶持與監(jiān)管

加強對開發(fā)企業(yè)的服務，扶持企業(yè)規(guī)范管理、做大做強，提升資質(zhì)等級和開發(fā)能力。加強資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風險。  

三十一、加強對房地產(chǎn)工作的領導

成立加快房地產(chǎn)去庫存工作領導小組，完善工作機制，加大推進力度，研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市住建委，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進具體工作。市政府督考辦要聯(lián)合市住建委將各地區(qū)、部門和單位落實本意見情況納入市政府績效考評體系。各縣區(qū)政府也要成立相應的領導機構并建立督考制度。

本意見執(zhí)行期限至2017年12月31日。

                              撫順市人民政府辦公廳

2017年6月27日

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